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企业拆迁案例:企业的拆迁补偿包括哪些费用?

发布时间:2015-08-19 20:59    作者:于森律师    关键词: 企业拆迁案例:企业的拆迁补偿包括哪些费用
                     企业拆迁案例:企业的拆迁补偿包括哪些费用?

         企业拆迁补偿费用具体构成如下:

一、被征收企业固定资产价值的补偿

  1. 土地补偿费用的补偿  我国的《物权法》和《房地产法》对土地的收回补偿作出了规定,企业的经营用地一般是通过租赁得到的,租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地。企业的拆迁必然导致土地租赁关系的提前终止,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,拆迁补偿的对象是国有土地上的建筑物和设施,对于净地或者空地是否补偿以及怎样补偿没有规定,对于集体土地上的建筑物拆迁如何补偿一般规定不具体,可操作性较差。
对于直接通过招标、拍卖、挂牌或者划拨的方式取得国有土地使用权的,我国《土地管理法》对于收回国有土地使用权仅规定给予适当补偿,但是规定不具体。
特别需要提出的是:一般企业拆迁补偿中关于土地的补偿往往与建筑物、附属设施的补偿计算在一起,对于土地的补偿不明确、不具体,使得企业得不到合理补偿。
故此,北京于森律师拆迁维权团队建议我国立法机关和行政机关在制定法律、法规和相关政策时,应以保护被征收人(被拆迁人)的合法利益为出发点,规定明确具体,以维护被拆迁企业的合法权益。

2、房屋补偿、厂房补偿、办公楼补偿、房屋室内装饰装修价值补偿和地上附属物的补偿问题   对于房屋、厂房、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为准。因历史的原因没有办理或者无法办理房产和土地证明的,应以实际测量的建筑面积为准,房屋补偿、厂房补偿、办公楼补偿、房屋室内装饰装修价值补偿和地上附属物的补偿价值一般由被征收人选定、征收人委托的专业评估公司评估确定。

3、机器设备因搬迁产生的补偿(价值贬损的补偿)机器设备分为两类:一是可搬迁设备,二是不可搬迁设备。可搬迁设备因拆迁引起的损失费包括实物损失费和功能损失费,实际损失费包括:运输费、拆卸费用、安装调试费用等。功能损失费包括因搬迁造成的机器精度下降、不合格产品 的增加以及因此而聘请专业人员产生的费用。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,应根据其成新和重置价,计算设备重置成新价,对企业进行补偿。

二、企业因征收造成的搬迁和临时安置补偿费用

  1. 设备搬迁安装费  一般是指可以搬迁的设备,应当本着可以继续利用的原则,异地搬迁安装继续使用,因设备搬迁和安装产生的费用,企业应当获得补偿。

         2、安置费用  企业是动迁或者异地安置的,应当根据实际情况给予企业动迁时至新厂建成期间的安置费用。

        3、 解聘员工的安置补偿费用  因企业拆迁导致企业雇佣员工被解聘的,应当根据劳动合同,给予被解聘员工以补偿。

三、企业停产停业损失补偿费用

   企业停产停业损失是企业补偿实践中争议较大的部分,应当给据实际情况确定,一般包括实际经营损失,比如原材料、半成品等物品的实际损失,还包括按照往年同一时期实际销售额或者利润额确定的补偿额,可以适当包括预期经营损失,多指预期经营利润的损失。企业的停产停业损失由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

四、对企业前期投入的补偿:企业的开办前期都有较大的投入,一般会土地平整、修建道路、进行绿化、办理相关的批准文件和审批手续,以此,企业拆迁补偿费用应当包括企业经营前投入的土地平整、道路的修建、办理相关手续产生的费用。

五、对企业预期获得的补助和奖励的补偿:企业拆迁前根据相关政策因环保、技术改造和升级等原因可以获得预期补助和奖励。若因企业拆迁而导致企业无法获得预期补助和奖励的,征收人应当对企业予以补偿。
六、基于拆迁安置补偿方案产生的奖励费用
  企业在拆迁过程中,征收人为了加快拆迁进程,往往会制定速迁的奖励政策,鼓励被拆迁人和承租人今早签订安置补偿协议,搬出房屋。奖励费用可由拆迁人、被拆迁人和承租人协商确定,奖励费用包括速迁费、拆迁奖励、拆迁补助等。若是被拆迁人和承租人分离的话,奖励费用一般归房屋承租人所有,拆迁人和承租人在租赁合同中予以约定的,按照合同约定办理。
愿被拆迁人能够获得合理补偿,保证自己的合法权益不受侵害。
 
 
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